Kurumsal Genel Müdürlük ve Ofis Plazası Projesi: Çekirdek, Cephe ve Maliyet

Kurumsal bir genel müdürlük veya A-sınıfı ofis plazasında yatırım değerini iki rasyo belirler: net/brüt kat alanı verimliliği (hedef ≥%81–84) ve çekirdekten cama doğal gün ışığı derinliği (9,0 m – 13,5 m). SerMimar, prestij mimarisini cephe fiziği ve çakışmasız MEP BIM disipliniyle birleştirir.

Bu mühendislik şartnamesi; Masterplan + LOD 350/400 Class-A Office detay seviyesinde, 5,000 – 30,000 m² Corporate HQ referans ölçeğinde ve LEED Gold / WELL · EN 13830 Curtain Wall · ISO 19650 · BCO Guide normlarına tam uyumlu olarak kurgulanmıştır. Tasarım, metraj ve uygulama doğrulaması tek kanonik pakette birleştirilerek şantiye revizyon riski sıfırlanır.

Aks ve Modül Kurgusu: 1,50 m alüminyum cephe düşey kayıt (mullion) modülüyle tam katları kesişen 9,0 m × 9,0 m veya 9,0 m × 12,0 m kolonsuz ofis aks kurgusu.

Taşıyıcı kolon-kiriş aksları, cephe düşey kayıt (mullion) modülleri ve bodrum otopark manevra koridorları tek bir ortak koordinat matrisine kilitlenir; standart malzeme ebatları dışına çıkan fireli kesimler önlenir.

Alan Dağılımı ve Verimlilik: Esnek açık ofis ve yönetim katları + çift kat yüksekliğinde karşılama lobisi + 250 kişilik konferans salonu + EV şarjlı kapalı otopark.

Çekirdek, şaft ve sirkülasyon oranları BIM ortamında alan tablolarıyla (Area Schedules) anlık izlenerek yatırımcının net satılabilir/kullanılabilir m² oranı en üst düzeye çıkarılır.

Sirkülasyon, Lojistik ve Tahliye: Hedef kat seçmeli (destination-dispatch) asansör trafik simülasyonu (<28 sn bekleme), basınçlı yangın çekirdekleri ve VIP yönetim asansörü.

Kaçış mesafeleri, basınçlandırılmış yangın merdiveni çekirdekleri, engelsiz erişim rampaları ve servis/yükleme trafiği uluslararası yangın yönetmeliklerine (NFPA / BYKHY / EN) göre doğrulanır.

Altyapı ve Islak Hacim Şaft Disiplini: 150 mm yükseltilmiş döşeme altı kuvvetli/zayıf akım busbar dağıtımı ve modüler ıslak hacim/ikram nişi şaftları.

Cazibeli yağmur suyu ve atık su kolonları %1,5–2 eğim toleranslarıyla 3 boyutlu modellenir; kiriş gövdesi delikleri statik analiz onaylı kılıflarla (sleeve) önceden sabitlenir.

Sıhhi Tesisat ve Yangın Söndürme (Sprinkler): 60×60 cm metal/akustik asma tavan derzleriyle tam merkezlenmiş gizli rozetli sprinkler başlıkları ve gri su geri kazanım altyapısı.

Islak/kuru sprinkler zonları, yangın dolapları, mekanik pompa istasyonu ve hidronik kolektör hatları asma tavan kotlarını daraltmayacak şekilde koordine edilir.

HVAC İklimlendirme ve Sıfır Çakışma Kontrolü: Net 3,00 m temiz ofis tavan yüksekliğini koruyan 4 borulu fan-coil / aktif soğutma kirişi ve ısı geri kazanımlı taze hava kanalları.

Navisworks ve Solibri ortamında sert çakışma (±3 mm) ve bakım/izolasyon boşluğu (25–50 mm) testleri çalıştırılarak tüm BCF kayıtları ihale paftası yayını öncesinde kapatılır.

Taşıyıcı Sistem ve Sismik Performans: Kat yüksekliğini düşüren ardgermeli kirişsiz döşeme veya gövdesi MEP geçişli petek (castellated) kompozit çelik kiriş sistemi.

Göreli kat ötelemeleri, süneklik düzeyi yüksek birleşim düğümleri, temel zımbalama kontrolleri ve ikincil çelik karkas yük aktarımları inşaat mühendisi ortaklarımızca onaylanır.

Cephe Kabuğu ve Higrotermal Yalıtım: Güneş kontrol kaplamalı (SHGC ≤ 0,28, Ucw ≤ 1,1 W/m²K) panel giydirme cephe, mimari güneş kırıcı kanatlar ve katlar arası EI120 duman bariyeri.

EN ISO 6946 ve TS 825 uyarınca ısı köprüsü yoğuşma riskleri analiz edilir; A1 yanmaz taşyünü katmanları, buhar dengeleyiciler ve sismik kayar cephe ankrajları 1/5 ve 1/1 ölçekte detaylandırılır.

Vaziyet Koordinatları ve ISO 19650 CDE: Core & Shell (kaba+kabuk) ile Cat-A / Cat-B iç mimari fit-out modellerinin ISO 19650 standartlarında ayrıştırılmış yönetimi.

Model dosyaları gerçek dünya UTM/ITRF koordinatlarına (Shared Coordinates) oturtulur ve ISO 19650 WIP → Shared → Published onay akışıyla ortak veri ortamında (CDE) yönetilir.

Teslim Formatları ve Pafta Seti: Masterplan & Ruhsat Seti, LOD 350/400 4 Disiplin BIM (.RVT/.IFC4), Cephe Sistem Detayları, Akustik/Yangın Paftaları ve 5D Keşif.

İşverene hiçbir lisans kilidi olmaksızın yerel Core & Shell + Fit-Out BIM (.RVT/.IFC4) + Curtain-Wall Details + 5D BoQ kaynak modelleri, imzalı PDF/DWG uygulama paftaları ve çakışmasızlık denetim raporu devredilir.

5D Metraj (BoQ) ve Hizmet Bedeli Bandı: Referans kapsam için yaklaşık stüdyo mühendislik hizmet bedeli 1.310.000 TL – 2.615.000 TL (12.000 m² Genel Müdürlük BIM) aralığındadır (yaklaşık inşaat yatırım referansı: 555M – 865M TL Yaklaşık Core-Shell & MEP Yatırım Ref.). Bölme duvar, tavan ve cephe kayıtlarının 1,50 m modüle kilitlenmesi, ofis içi revizyon ve fit-out fire maliyetini %14 düşürür.

DfMA Ön Üretim ve Lojistik Senaryoları: Fabrikada camlanmış panel (unitized) cephe kasetleriyle dış cephe iskelesi kurmadan vinçle hızlı ve güvenli cephe kapatma olanağı.

İstenirse grup üretim ekosistemimiz (SerBuild çelik yapılar, SerMimar İskele güvenlikli cephe sistemleri, SerMimar Şömine ve SerSourcing 40HC konteyner konsolidasyonu) ile tasarımdan doğrudan fabrikasyon tedariğe geçilir.

Yönetmelik, Yeşil Bina ve Teşvik Uyumu: BCO Ofis Tasarım Kriterleri, LEED Gold / WELL Sertifikasyon Altyapısı, EN 13830 Giydirme Cephe, TBDY 2018 ve BYKHY tam uyumu.

LEED / BREEAM enerji modelleme girdileri, yangın güvenlik raporları ve yurt içi yatırımlarda resmi kardeş platformumuz sermimar.com.tr üzerinden yürütülen yatırım/hibe dosyası teknik altlığıyla tam uyumludur.